Entendendo os Bens Imóveis na Reforma Tributária (Lei Complementar 214/2025): Guia Prático para Empresas e Contribuintes

1. Introdução: Por que os Artigos 251 a 270 da Lei Complementar nº 214/2025 São Importantes

Os artigos 251 a 270 da Lei Complementar nº 214/2025 tratam de forma abrangente dos bens imóveis públicos e privados e seu papel na nova estrutura tributária. Eles estabelecem regras claras para gestão, alienação, cessão e uso, com foco em transparência, eficiência e segurança jurídica.

1.1 Propósito da Seção sobre Bens Imóveis

• Uniformizar normas para gestão, arrendamento, cessão e utilização de imóveis públicos.
• Promover destinação adequada dos imóveis ao interesse público, habitação, infraestrutura e PPPs.
  
  

1.2 Alcance

• Abarca todos os imóveis do domínio público — prédios, terrenos, áreas verdes e direitos reais.
• Aplica-se à administração direta e indireta, com competências internas definidas.
• Inclui imóveis revertidos, doados, gravados por ônus ou adquiridos por operações de crédito.
  
  

1.3 Principais Mecanismos Normativos

• Cadastro e inventário obrigatórios com atualização periódica.
• Avaliação prévia com critérios técnicos e laudos.
• Alienação mediante concorrência pública ou leilão.
• Regras claras para concessão e cessão de uso.
• Publicidade dos atos e parecer jurídico obrigatório.
• Destinação preferencial a políticas públicas e urbanísticas.
  
  

1.4 Implicações Práticas

• Planejamento: inventário atualizado e priorização de uso público.
• Transparência: critérios técnicos aumentam controle social.
• Responsabilidade: gestores devem seguir pareceres e normas sob pena de sanções.
  
  

1.5 Relevância para Contadores, Empresários e Investidores

O mercado imobiliário vive uma fase de transformação guiada por tecnologia, regulação e novas dinâmicas econômicas. A aplicação correta da LC 214/2025 impacta diretamente o compliance fiscal, a mensuração contábil e as estratégias de investimento.

Contadores

• Atualização sobre ITBI, IR, ganho de capital e incentivos fiscais.
• Adoção de IFRS, CPC e NBC em avaliações e contratos de arrendamento.
• Automação com ERP e BI para reduzir erros e aprimorar relatórios.
  
  

Empresários

• Planejamento financeiro e viabilidade de empreendimentos.
• Gestão de riscos regulatórios, ambientais e contratuais.
• Captação de capital com transparência contábil e governança.
  
  

Investidores

• Análise de retorno, risco e liquidez dos ativos imobiliários.
• Due diligence tributária e ambiental antes da aquisição.
• Diversificação entre renda, valorização e fundos estruturados.

Em síntese, o equilíbrio entre governança contábil, planejamento financeiro e uso de tecnologia é essencial para reduzir riscos e potencializar retornos no novo contexto da reforma tributária.

2. Conceito Legal de Bens Imóveis

A LC 214/2025 define “imóvel” como bem por natureza ou acessão física, abrangendo solo, subsolo, construções e direitos reais, inclusive posse e servidões. Inclui lotes, condomínios edilícios e áreas urbanas ou rurais destinadas a usos específicos.

A distinção entre imóvel urbano e imóvel rural afeta diretamente competências fiscais (IPTU × ITR), zoneamento e políticas de uso do solo. Essa classificação depende do perímetro urbano oficial, uso predominante e infraestrutura disponível.

3. Classificação dos Bens Imóveis para Fins Tributários

Os bens imóveis podem ser classificados em próprios, de uso comum ou especial. Essa classificação determina obrigações fiscais e benefícios legais, como imunidades e isenções.

• Próprios: utilizados na atividade econômica ou como investimento, sujeitos a IPTU/ITR e IR sobre ganho de capital.
• Uso comum: áreas compartilhadas, tributos rateados entre condôminos.
• Uso especial: templos, instituições de ensino e saúde — podem ter imunidade tributária.
  
  

4. Base de Cálculo e Critérios de Avaliação

A LC 214/2025 trouxe métodos mais precisos de avaliação fiscal, com métricas e parâmetros técnicos que asseguram maior justiça tributária e segurança jurídica. A atualização do valor venal passa a considerar fatores econômicos reais e laudos técnicos independentes.

5. Incidência e Responsabilidade Tributária sobre Imóveis

A incidência tributária abrange IPTU, ITR e reflexos sobre IR e outros tributos. A responsabilidade principal é do proprietário registral, mas pode haver substituição ou solidariedade de locatários e arrendatários conforme contrato e legislação.

A LC define regras de lançamento, cobrança e crédito tributário, bem como obrigações acessórias de inscrição e notificação.

6. Alienação, Transferência e Registro de Imóveis

Esses processos exigem escritura pública, certidões negativas e registro no cartório competente. Operações de compra, permuta ou doação implicam pagamento de ITBI, apuração de IR sobre ganho de capital e documentação regularizada para segurança jurídica e fiscal.

7. Imóveis Vinculados à Atividade Empresarial e de Investimento

Os imóveis podem ter função operacional (sede, filiais, depósitos) ou patrimonial (investimentos). No primeiro caso, integram o ativo imobilizado e permitem depreciação fiscal; no segundo, geram rendimentos tributáveis e valorização patrimonial.

Essa distinção orienta estratégias de gestão, planejamento tributário e fortalecimento do patrimônio empresarial.